多地房地產(chǎn)首付貸亂象調(diào)查
行業(yè)動(dòng)態(tài)
04-21
2016
近期，多地出臺(tái)措施叫停房地產(chǎn)首付貸，但筆者在北京、上海、天津、深圳等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”、“消費(fèi)貸”、“過(guò)橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央明令禁止，但目前熱門(mén)樓市的首付貸問(wèn)題依然較為突出。僅深圳市就初步排查30余家企業(yè)所投放首付貸規(guī)模約在25億元至30億元。
首付貸換“馬甲” 中介仍在牽線搭橋
央行負(fù)責(zé)人“兩會(huì)”期間表示，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)開(kāi)展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
筆者近日在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸表面上已偃旗息鼓，許多中介對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)十分謹(jǐn)慎。北京西城區(qū)一家房產(chǎn)中介工作人員稱，首付貸產(chǎn)品已全面下架。不過(guò)，當(dāng)筆者追問(wèn)首付不夠還有沒(méi)有辦法時(shí)，對(duì)方表示，可根據(jù)情況牽線搭橋，但這要在明確具體購(gòu)房意向后方能細(xì)談。
在上海，筆者發(fā)現(xiàn)，部分中介門(mén)店仍可提供首付墊資。徐匯區(qū)一家太平洋房屋門(mén)店店長(zhǎng)表示：“我們的墊資服務(wù)已統(tǒng)一收歸集團(tuán)，你要墊資的話月息算1.6%，資金來(lái)源有公司和個(gè)人，也有其他合作企業(yè)?！?/P>
一些中介還聯(lián)合擔(dān)保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)。有中介表示：“這些貸款只是名義不同，實(shí)際上都可以用來(lái)做首付?！?/P>
筆者發(fā)現(xiàn)，在一些網(wǎng)貸平臺(tái)直接搜索首付貸基本找不到相關(guān)產(chǎn)品。有網(wǎng)貸行業(yè)人士透露，近期，許多平臺(tái)已有意識(shí)地回避首付貸字眼，更換為五花八門(mén)的新名稱，但“馬甲”背后還是原來(lái)的首付貸等購(gòu)房金融業(yè)務(wù)。
在不少網(wǎng)貸平臺(tái)，筆者看到各種疑似首付貸產(chǎn)品?！?65地產(chǎn)家居網(wǎng)”有一款“新居貸”產(chǎn)品，寫(xiě)著“為首付資金不足的購(gòu)房人提供低成本的資金”；在“安家貸”平臺(tái)，有“優(yōu)房貸”、“換房貸”等多款產(chǎn)品，客服稱，貸款用途是否用于購(gòu)房首付是“客戶自己的事”。
揭變種首付貸三大手法
筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些穿著“馬甲”的首付貸資金來(lái)源多樣，有的是中介機(jī)構(gòu)提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過(guò)投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金，還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。
——“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。在上海，有中介表示，可以通過(guò)“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。鏈家地產(chǎn)天津園蔭道店置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，假設(shè)買(mǎi)200萬(wàn)元的房產(chǎn)，按20%首付需支付40萬(wàn)元，但通過(guò)評(píng)估公司把房?jī)r(jià)“高評(píng)”到250萬(wàn)元，可變成首付50萬(wàn)元、貸款200萬(wàn)元。中介可以先墊付50萬(wàn)元首付給賣(mài)方，待200萬(wàn)元銀行貸款打到賣(mài)方賬戶后，賣(mài)方再將50萬(wàn)元?dú)w還中介。“高評(píng)高貸”周期約1個(gè)月，買(mǎi)方只需支付這50萬(wàn)元“過(guò)橋資金”1個(gè)月的利息，相當(dāng)于零首付購(gòu)得一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)。在該流程中，中介多以自有資金進(jìn)行“過(guò)橋墊付”，并從中獲取服務(wù)費(fèi)及過(guò)橋資金利息，穩(wěn)賺不賠，但風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁至銀行。
業(yè)內(nèi)人士指出，有的評(píng)估公司完全是走過(guò)場(chǎng)，“中介想評(píng)什么價(jià)他們就敢評(píng)什么價(jià)”。銀行雖然對(duì)過(guò)高的估值會(huì)警惕，但由于二手房定價(jià)復(fù)雜，同一樓盤(pán)樓層、戶型不同，價(jià)格也相差很大，因此實(shí)操中銀行很難辨別“虛高”。
——通過(guò)P2P網(wǎng)貸首付款。P2P網(wǎng)貸門(mén)檻普遍較低，多數(shù)申請(qǐng)貸款只需提供身份證及工作、收入等證明，材料越多、貸款額度越高，資金去向可以模糊填寫(xiě)。
從資金來(lái)源看，P2P投資者為購(gòu)房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺(tái)投資項(xiàng)目中一款年化收益為7%的產(chǎn)品，用途描述為“住房消費(fèi)”。據(jù)客服介紹，其對(duì)應(yīng)標(biāo)的就是該平臺(tái)融資項(xiàng)目中的購(gòu)房貸、裝修貸及贖樓貸。
業(yè)內(nèi)人士表示，投融資錯(cuò)配在P2P領(lǐng)域十分普遍。由于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍存在監(jiān)管盲區(qū)，不少房貸類平臺(tái)野蠻生長(zhǎng)，部分平臺(tái)甚至沒(méi)多少自有資本金，而是通過(guò)“8%利率引資，12%利率放貸，賺取4%利差”的方式生存。
——銀行“消費(fèi)貸”成了首付款。天津市南開(kāi)區(qū)天拖地塊某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，首付款不夠，可協(xié)助申請(qǐng)?zhí)旖蚰彻煞葜沏y行的“消費(fèi)貸”，無(wú)需抵押、不計(jì)入征信，最高可貸30萬(wàn)元。筆者致電該銀行了解到，“消費(fèi)貸”是該銀行一款信用貸款，銀行把錢(qián)打到客戶卡內(nèi)，客戶按月還款，購(gòu)房時(shí)卡內(nèi)余額可直接使用。
銀監(jiān)會(huì)2013年曾下發(fā)文件，明確消費(fèi)信貸不能用于購(gòu)房，且貸款用途應(yīng)以發(fā)票作為證明材料。但中介人員稱，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)“一條龍服務(wù)”，這些證明“都能搞定”，銀行一般沒(méi)有精力逐一審核，哪怕消費(fèi)貸用于購(gòu)房，實(shí)際操作中通?！氨犚恢谎坶]一只眼”。
面向家庭消費(fèi)推出信用貸產(chǎn)品“家園云貸”的深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司董秘袁鴻昌坦言，界定借款人如何使用貸款存在難度，“可能拿去買(mǎi)車(chē)、旅游，也可能拿去墊付首付，這個(gè)我們控制不了?！?/P>
變種首付貸推高金融風(fēng)險(xiǎn) 樓市去杠桿需補(bǔ)監(jiān)管短板
業(yè)內(nèi)人士指出，各類變種首付貸在放大樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫同時(shí)，也將透支購(gòu)房者償債能力，并將樓市風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)等金融系統(tǒng)傳導(dǎo)，需高度警惕。
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，“場(chǎng)外配資”使購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)與其收入水平不符的住房，承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)承受能力之上的貸款負(fù)擔(dān)，而“高評(píng)高貸”更是明顯具有欺詐性質(zhì)。
多地近期出臺(tái)政策對(duì)首付貸“叫?！薄?月以來(lái)，深圳市金融辦、互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)先后發(fā)布通知，對(duì)深圳地區(qū)首付貸情況進(jìn)行摸底，嚴(yán)禁企業(yè)開(kāi)展高杠桿房貸業(yè)務(wù)。3月25日，上海樓市新政“滬九條”也提出，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人首付款的核查，購(gòu)房人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。
多位專家表示，央行設(shè)定首付比例限制是控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，各類變種首付貸干擾了國(guó)家房地產(chǎn)政策，令首付限制成了擺設(shè)，導(dǎo)致購(gòu)房信貸承受能力失真，也使金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，變種首付貸依然存在，說(shuō)明我國(guó)民間金融管理存在短板，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)的業(yè)務(wù)范圍和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范，相關(guān)部門(mén)和銀行系統(tǒng)應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)合理評(píng)估，理順定價(jià)機(jī)制，對(duì)于違規(guī)評(píng)估、嚴(yán)重高評(píng)的，應(yīng)通過(guò)曝光、行業(yè)禁入等進(jìn)行清理。
深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱門(mén)城市，應(yīng)堅(jiān)決降低金融杠桿抑制短期投資需求，通過(guò)差別化信貸政策，將資金向中小城市引導(dǎo)，促使中小城市實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。銀行業(yè)也應(yīng)進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)把控能力，合理處理購(gòu)房者收入與貸款額度、貸款期限的關(guān)系，使房貸償還金額控制在購(gòu)房者未來(lái)合理收入之內(nèi)，更嚴(yán)格地控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。
